לפני ההחלטה
החוק בדובאי מעניק לקונה מחו״ל בעלות מלאה — לא הבטחה מיזם.
כל עובדה בעמוד הזה מגיעה מרשות המקרקעין של דובאי, מפורטל ממשלתי פדרלי או מהרשות הפדרלית למיסים — לא מחוברת שיווקית.
עד כמה חזקה הכלכלה שעומדת מאחורי השוק הזה?
תוכנית צמיחה שהממשלה עוקבת אחריה ביעדים מתוארכים. תוכנית דובאי 2040 היא התוכנית השביעית של האמירות מאז 1960, וקובעת יעדי קרקע ותשתית שמשרדי הממשלה מדווחים לפיהם.
תוכנית ממומנת לגידול בהשקעה זרה. אג'נדת ה-D33 הכלכלית של דובאי שואפת לממוצע השקעה זרה ישירה שנתי של AED 60 מיליארד, לעומת AED 32 מיליארד בעבר, ועד AED 650 מיליארד בסך הכול עד 2033.
כמה אנשים עוברים לדובאי, ובאיזה קצב?
האוכלוסייה עברה את 4.58 מיליון בסוף 2025
דיגיטל דובאי מנתה 4,580,000 תושבים באמירות בסוף 2025.
כלומר גידול של 7.5% בשנה אחת
כ-332,000 אנשים נוספים בחרו לגור בדובאי במהלך 2025 — לא רק לבקר.
מה בעצם עומד מאחורי רכישת נכס בדובאי?
הבעלות קבועה בחוק
מוגנת בחוק הפדרלי ובחוק דובאי — לא בהבטחת יזם.
כספי הרכישה על הנייר מופקדים בנאמנות
הכסף משוחרר רק לאחר אישור התקדמות בנייה בפועל.
השוק נמדד, לא מוערך
כל עסקה נרשמת ומתפרסמת על ידי רשות המקרקעין.
בעלות עשויה לפתוח מסלול לתושבות
רכישה מתאימה עשויה להוביל לתושבות ארוכת טווח וניתנת לחידוש.
הכנסה משכירות נשארת מחוץ למס החברות
הרשות הפדרלית למיסים משאירה הכנסה מנדל״ן מחוץ למס החברות.
אוכלוסיית דובאי ממשיכה לגדול
יותר תושבים בוחרים לגור בדובאי מדי שנה, לא רק לבקר.
כמה גדול שוק עסקאות הנדל״ן בדובאי כרגע?
| תקופה | עסקאות | שווי כולל | שינוי לעומת השנה הקודמת |
|---|---|---|---|
| 2024 (שנתי) | 226,000 | AED 761 מיליארד | +36% בהיקף · +20% בערך |
| מחצית ראשונה 2025 | 125,538 | ≈AED 431 מיליארד | +26% בהיקף · +25% בערך |
| 2025 (שנתי) | מעל 270,000 | AED 917 מיליארד | +20% בערך |
| רבעון 1, 2026 | 60,303 | AED 252 מיליארד | +31% בערך · +6% בהיקף |
איך בעצם נרשמת רכישת נכס בדובאי?
רישום הפרויקט
נרשם רק לאחר שהיזם עומד בדרישת הבנייה או הערבות.
הפעלת חשבון הנאמנות
מופעל לאחר אישור הגעה לשלב הבנייה הנדרש.
רישום העסקה
נרשם בתוך חלון זמן קבוע; העמלה מתחלקת בין הקונה למוכר.
שטר הבעלות
מונפק על ידי רשות המקרקעין — הוכחת הבעלות של הקונה.
רשות המקרקעין של דובאי, שירותים דיגיטליים רשמיים, אומת ב-7 בספטמבר 2026
מה קרה בפועל למחירי הנדל"ן בדובאי מאז 2007?
אלה נתוני רשות המקרקעין של דובאי: ממוצע מחיר AED למ"ר, לדירות ולוילות בכל דובאי - לא לבניין מסוים, לא לפרויקט אחד, ולא הבטחה. הטבלה כוללת גם את הירידות: ירידה ב-2011, האטה מתונה בין 2015 ל-2020, ותחתית מחירי הוילות ב-2020, לצד העליות. ממוצע שוק אינו התשואה שקיבל רוכש מסוים.
| תקופה | דירות — AED למ"ר | וילות — AED למ"ר | שלב בשוק |
|---|---|---|---|
| 2007 | AED 6,928 | AED 3,598 | נקודת הפתיחה |
| 2010 | AED 11,775 | AED 5,500 | סיום "שנות הפריחה" |
| 2011–2012 | AED 10,700–10,900 | — | ירידה אחרי המשבר, ואז התייצבות |
| 2014 | AED 14,182 | — | שיא מחזור צמיחה חדש |
| 2015–2020 | AED 13,500–14,500 | — | ירידה מתונה עם הבשלת השוק |
| 2016 | — | AED 9,134 | הוילות המשיכו לעלות |
| 2020 | — | AED 7,575 | תחתית מחירי הוילות |
| 2021 | AED 14,719 | — | תחילת העלייה אחרי הקורונה בדירות |
| 2024 | AED 19,488 | AED 14,605 | דירות +32% מאז 2021, וילות +93% מאז 2020 |
רשות המקרקעין של דובאי, דוח שנתי: ביצועי מגזר הנדל"ן 2024, עמ׳ 18–19, נצפה ב-8 בספטמבר 2026
למה דובאי — שאלות של קונים
האם קונה מחו״ל באמת יכול להחזיק בבעלות מלאה על נכס בדובאי?
כן. אזרחים שאינם אזרחי איחוד האמירויות יכולים להחזיק בבעלות מלאה, ללא הגבלת זמן, באזורים שהשליט ייעד לבעלות זרים — כפי שנקבע בחוק מס׳ 7 לשנת 2006 ובתקנה מס׳ 3 לשנת 2006, ולא בחוזה מול יזם.
איך הכסף שלי מוגן כשאני קונה על הנייר?
היזם חייב לעמוד בסף של 30% מתנאי הבנייה או הערבות לפני שרשות המקרקעין רושמת את הפרויקט, וחשבון הנאמנות משלם רק כנגד דוח טכני של הרשות שמאשר התקדמות בנייה של 20%.
כמה זמן לוקח לרשום עסקת רכישה על הנייר, וכמה זה עולה?
יש לרשום את החוזה החתום ברישום המקדמי של רשות המקרקעין תוך 90 יום מהחתימה, בעמלת רישום שמתחלקת ל-2% מהקונה ו-2% מהמוכר.
כמה פעיל שוק הנדל״ן בדובאי כרגע?
רשות המקרקעין רשמה 226,000 עסקאות בשווי AED 761 מיליארד ב-2024, עלייה של 36% בהיקף ו-20% בערך לעומת השנה שלפני. במחצית הראשונה של 2025 בלבד נרשמו 125,538 עסקאות בשווי כ-AED 431 מיליארד, עלייה של 26% בהיקף.
האם בעלות על נכס יכולה להוביל לתושבות באיחוד האמירויות?
כן. נכס בשווי AED 2,000,000 ומעלה עשוי להזכות את הבעלים בהיתר תושבות ארוך טווח וניתן לחידוש.
האם תושבות הזהב מאפשרת לי להביא את המשפחה?
כן. בעל תושבות זהב שעומד בתנאים יכול לחסות בן/בת זוג, ילדים והורים באותו היתר תושבות.
האם אשלם מס על הכנסה מנכס בדובאי?
הרשות הפדרלית למיסים מאשרת שהכנסת יחיד מהשקעה בנדל״ן אינה חייבת במס חברות, ואינה נספרת בסף המחזור של AED מיליון שמפעיל את החבות בו.
האם הצמיחה של דובאי היא רק תיירות, או שאנשים באמת עוברים לגור שם?
אוכלוסיית דובאי הגיעה ל-4.580 מיליון בסוף 2025, גידול של 7.5% בשנה — צמיחה אמיתית ומדודה באוכלוסייה, לא רק במספר המבקרים.
הצעד הבא בהחלטה
רכישת נכס בדובאי מתחילה בטופס הזמנה ונסגרת בשטר בעלות רשום.
מה חותמים, כמה עולה כל אגרה, מי משלם אותה, ומתי הבעלות נרשמת על שמכם.
השוו נכסים על הנייר בדובאי לפי החוזה, לא לפי ההדמיה.
כשקונים על הנייר בדובאי, בעצם מעריכים חוזה, פרויקט והתחייבות תשלום - לפני שהנכס המוגמר בכלל קיים.
הגדרת הצרכים שלכם