שאלות על נדל״ן בדובאי, עם תשובות ישירות.

כן. רוכשים בין־לאומיים, כולל מי שאינם תושבים, יכולים לקנות נכס בבעלות מלאה באזורים המיועדים לבעלות זרים. כללי הבעלות המדויקים עשויים להשתנות לפי הבניין והפרויקט, כך שיש לאמת את הסיווג של הנכס הספציפי לפני הסתמכות עליו.

כן, באזורי הבעלות המלאה. הפורטל הרשמי של ממשלת האמירויות קובע שזרים ותושבים זרים רשאים לרכוש זכויות בעלות מלאה בנכס ללא הגבלה, לצד חכירה או זכות שימוש עד 99 שנה. אנחנו עובדים רק על נכסי בעלות מלאה - תבדקו את סוג הזכות בשטר לפני שמזמינים יחידה.

כן. אפשר לרשום נכס בדובאי על יותר משם אחד, וחלקו של כל בעלים נרשם בשטר הבעלות. סכמו את החלוקה לפני ההזמנה - היא נקבעת ברישום.

כן. נכס בבעלות מלאה בדובאי עובר ליורשים, והמסלול תלוי בצוואה ובמסמכי העיזבון שקיימים באותו רגע. סדרו את המסמכים בזמן שאתם בעלי הנכס ולא אחרי - עורך דין מוסמך יגיד לכם איזה מסמך מתאים למשפחה שלכם.

לא, עורך דין הוא לא חובה. חוזי המכר וההעברה עוברים דרך רשות המקרקעין של דובאי (DLD) ומרכזי נאמנות רשומים. הרבה רוכשים בכל זאת לוקחים עורך דין לייפוי כוח, בעלות משותפת או ירושה - נגיד לכם מתי לדעתנו זה שווה את זה.

ProEstate מספקת תמיכה בהחלטת רכישה ותיאום עסקה, ויכולה לעזור לזהות מתי צריך מומחה - שאלות משפטיות, מס ומשכנתא עוברות לעורך דין מוסמך, יועץ מס או יועץ משכנתאות מורשה.

עמוד רישום המכר של רשות המקרקעין של דובאי (DLD) מציג 2% על המוכר ו-2% על הקונה משווי המכירה, ועוד אגרות שטר, מפה ונאמנות. עמלת התיווך נקבעת בהסכם כתוב מול המתווך, לא בתקנות. את המספרים המדויקים שלכם נשים בכתב לפני שאתם חותמים.

אין מס רכוש שנתי, והפורטל הרשמי של ממשלת האמירויות קובע שהאמירויות לא גובות מס הכנסה מיחידים. מה שכן קיים זה אגרת דיור של עיריית דובאי על שכירות למגורים - 5% מדמי השכירות השנתיים, דרך חשבון החשמל והמים. את המיסוי שלכם בישראל תבדקו מול יועץ מס.

בנכס חדש שנרכש ישירות מהיזם, מי שמשלם לנו זה היזם. בעסקת יד שנייה, עמלת התיווך משולמת על ידי הרוכש. לפי רשות המקרקעין של דובאי (DLD) עמלת המתווך נקבעת מראש מול הלקוח, כך שהיא רשומה אצלכם בניירת בכל מקרה.

כן. בנקים בדובאי מלווים גם למי שאינם תושבים, על נכסים מוכנים ועל נכסים על הנייר, לפי מדיניות הבנק. הבנק המרכזי של האמירויות קובע תקרות מימון לתושבי חוץ, אבל כמה תקבלו בפועל זו החלטה של הבנק ולא כלל מפורסם. במדריך המשכנתאות שלנו יש את התקרות ואת רשימת המסמכים.

לרוב כן - בעלות על נכס תומכת בבקשה, אבל ההחלטה והמסמכים הם של הבנק. חשבון מקומי מקל על גביית שכר דירה ותשלומי אחזקה. אנחנו מחברים אתכם לבנקים שאנחנו עובדים איתם, את החשבון לא פותחים במקומכם.

כן, דרך מסלולי תושבות ארוכת טווח שקשורים לרכישת נכס - אבל שווי הנכס המינימלי ותנאי הזכאות משתנים, אז נאשר לכם את הסף העדכני לפני שאתם מתכננים לפי מספר. ProEstate אינה גורם מורשה לייעוץ הגירה.

רשות המקרקעין של דובאי (DLD) מפרסמת בשאלות הנפוצות שלה שני מסלולים: תושבות לשלוש שנים בנכס בשווי AED 750,000 ומעלה, ותושבות לחמש שנים בנכס בשווי AED 2,000,000 ומעלה, משולם במלואו וללא משכנתה. אלה המספרים שהופיעו בעמוד ביום הבדיקה - תאמתו אותם לפני שאתם קונים לפי מספר.

שני העמודים הרשמיים לא אומרים אותו דבר. עמוד תושבות הזהב של הרשות הפדרלית לזהות ואזרחות (ICP) מתאר מסלול נדל"ן לחמש שנים בשווי AED 2,000,000 עם אישור רישום מקרקעין לנכס ללא הלוואות, ואילו שירות המשקיעים של רשות המקרקעין (DLD) מתאר עשר שנים ומסלול של מכתב בנק לנכס משועבד. תאמתו את התקופה מול הגורם שיקבל בפועל את הבקשה.

עמוד תושבות הזהב של הרשות הפדרלית (ICP) מדבר על אישור בעלות על נכס אחד או יותר שמגיע לסכום ההשקעה המינימלי. אם הצירוף הספציפי שלכם מתקבל זו החלטה של הרשות לפי המסמכים - תוודאו את זה לפני שאתם קונים יחידה שנייה בשביל האשרה.

לרוב לא. אנחנו מתאמים סיורים, ניירת וחתימה מרחוק כמעט כל שבוע. הדבר היחיד שמשתנה לפי מדינה הוא אישור ייפוי הכוח בנוטריון - נגיד לכם כבר בשיחה הראשונה אם זה נדרש אצלכם.

כדי להתחיל - דרכון בתוקף ופרטים אישיים. את שאר המסמכים - אסמכתה על מקור הכספים, ובחתימה מרחוק גם ייפוי כוח מאושר לפי דרישת המדינה שלכם - אוספים איתכם בשלבים, אחרי שהיחידה משוריינת. נשלח לכם רשימה אחת לעסקה שלכם עוד לפני שיש תשלום.

תשלומי רכישה על הנייר נדרשים בדרך כלל להיות מופקדים בחשבון נאמנות לפרויקט המנוהל בידי נאמן מאושר, שמקשר את התשלומים להתקדמות הבנייה. מבנה זה מקטין חלק מהסיכון, אך אינו מבטיח מועד סיום, איכות בנייה או השבת כספים אוטומטית — יש לאמת את הפרויקט, היזם ופרטי חשבון הנאמנות לעסקה הספציפית הזו.

לא. אנחנו מנהלים את ההשכרה ואת השוטף: איתור דיירים, רישום חוזה השכירות באג'ארי, גביית שכר דירה, תחזוקה ולוח תשלומי האחזקה. אתם מקבלים דיווח ונשארים אלה שמחליטים.

יש שוק יד שנייה פעיל כמעט בכל טווחי המחיר, ואפשר למכור מתי שרוצים. מה שמעכב עסקה זה דברים ספציפיים ליחידה - אישור יזם בהעברת חוזה על הנייר, משכנתה פתוחה, או בניין עם מעט עסקאות אחרונות. את היציאה אנחנו בודקים לפני הקנייה, לא אחריה.

אין. דובאי לא קובעת תקופת החזקה מינימלית לבעלים. מה שכן צריך לקרוא זה חוזה הרכישה על הנייר שלכם - היזם יכול לקבוע תנאי משלו לפני שהוא מאשר העברת יחידה.

הבעלות יושבת על מרשם ציבורי: כל עסקה נרשמת ברשות המקרקעין של דובאי (DLD) ושטר הבעלות מונפק על שמכם. כסף בעסקה על הנייר נדרש להיכנס לחשבון נאמנות של הפרויקט בניהול נאמן מורשה, וחוזי שכירות נרשמים באג'ארי. זה לא מבטל סיכון שוק - זה מבטל סיכון של ניירת.

אין מס הכנסה על יחידים, יש בתי ספר בין־לאומיים ורפואה פרטית, והעיר בנויה סביב הרכב והרכבת. הקיץ שם באמת חם. תגיעו לכמה ימים לפני שקונים - את הסדר יום אנחנו בונים.

שלושה דברים שאפשר לבדוק: זרים יכולים להחזיק בעלות מלאה ללא הגבלה, האמירויות לא גובות מס הכנסה מיחידים, ותשלומים על הנייר נכנסים לנאמנות מכוח רגולציה. הצד השני זה שוק שנע לפי מחזורי היצע ואכלוס - הבניין ותאריך המסירה חשובים יותר מהתשואה שכתובה במודעה.