شغور عقار الإيجار ومخصص الشغور

ما معنى شغور الإيجار؟

يصف الشغور قدرة إيجارية غير مستخدمة خلال فترة محددة. ويجب أن يوضح التعريف هل يحسب أياماً بلا مستأجر منتج للإيجار، أم إيجاراً مجدولاً غير محقق، أم مقياساً آخر مسمى.

الشغور قاعدة حساب لدى ProEstate وليس وعداً رسمياً للسوق. تشمل البيانات العقارية للدائرة حقول معاملات الإيجار، وتسجل خدمة إيجاري العقود أو تجددها. لا يقدم أي منهما نسبة توقع واحدة تنطبق على كل عقار.

كيف يُحسب الشغور بشفافية؟

للمقياس الزمني:

الشغور الزمني (%) = أيام الشغور المتاحة للإيجار ÷ مجموع أيام الإتاحة للإيجار × 100

ولمقياس الدخل:

الشغور الاقتصادي (%) = الإيجار المجدول غير المحقق بسبب الشغور ÷ الإيجار المحتمل المجدول × 100

استخدم فترة الرصد نفسها في البسط والمقام. اذكر معاملة اليوم الجزئي وفترة الإعفاء والإقامة القصيرة والوحدة المسحوبة من السوق. ولا تدمج المتأخرات أو الحوافز في الشغور ما لم تغير اسم المقياس بوضوح.

تطبق حاسبة العائد الصافي افتراض شغور يدخله المستخدم. وتبدأ من دون معدل سوقي لأن الافتراض يجب أن يأتي من العقار والسيناريو.

كيف يبدو حساب الشغور عند إتمامه حتى النهاية؟

الأرقام الآتية قيم افتراضية من النوع الذي يدخله القارئ بنفسه، والغرض منها إظهار الحساب فقط. وهي ليست نسبة شغور أو مستوى إيجار أو رصداً للسوق في دبي، ولا تنشر هذه الصفحة رقماً سوقياً.

افترض أن فترة الرصد 365 يوماً، سُحبت الوحدة خلال 65 يوماً منها للتجهيز فلم تكن متاحة للإيجار. ويبقى بذلك 300 يوم متاح للإيجار، فإذا مضى 30 يوماً منها بلا مستأجر كان الشغور الزمني 30 ÷ 300 × 100 = 10%.

وقياس الأيام الثلاثين نفسها على 365 يوماً كاملة يعطي 8.2%، وهو مقياس آخر لأن المقام تغير. أما مقياس الدخل فيتحرك مستقلاً: إذا كان الإيجار المحتمل المجدول للفترة نفسها 120,000 درهم، وكان الإيجار المجدول للفترة الفارغة 18,000 درهم، فإن الشغور الاقتصادي 18,000 ÷ 120,000 × 100 = 15%.

ولذلك يمكن أن يسجل عقار واحد شغوراً زمنياً 10% وشغوراً اقتصادياً 15% للفترة نفسها دون أي خطأ حسابي.

أي تواريخ وأدلة يسجلها المالك؟

أنشئ سجل إشغال مؤرخاً باستخدام عقد الإيجار أو الحجز المنفذ، وشهادة التسجيل عند انطباقها، وتاريخ التسليم، ودليل الدخول والخروج، وسجل الإيجار، وتاريخ التسويق، وحجز استخدام المالك، والفترة التي لم تكن الوحدة فيها قابلة للإيجار.

صنف كل فجوة قبل الحساب:

• متاحة ومعروضة فعلاً لكنها غير مؤجرة؛
• متعاقد عليها لكنها لم تنتج الإيجار بعد؛
• مستخدمة أو محجوزة للمالك؛
• تحت الإصلاح أو التجهيز أو التسليم وغير متاحة؛
• محل نزاع أو غير قابلة للوصول وتحتاج إلى تصنيف مهني.

يضع دليل امتلاك وتأجير العقار الشغور داخل نموذج التشغيل الكامل. ويبين دليل الإدارة من الخارج الأدلة التي يحتاجها المالك الغائب من المشغل.

كيف يُستخدم الشغور في التوقع؟

افصل التاريخ المرصود عن المخصص المستقبلي. قد يوجه تاريخ العقار السيناريو، لكن انتهاء العقد والحالة والتسعير والموسمية ونموذج التشغيل والطلب المستقبلي قد تتغير.

استخدم حالة أساسية وأخرى ضاغطة على الأقل، واذكر سبب الافتراض وأثره في الإيجار والتدفق. تشرح صفحة بيانات الإيجارات ما تجيب عنه البيانات الرسمية وما لا تجيب؛ ولا تحول العقود المسجلة إلى توقع إشغال للوحدة.

ما حدود مقاييس الشغور؟

لا تثبت نسبة شغور زمني منخفضة أن الإيجار حُصل أو التكاليف ضُبطت أو المستأجر سيجدد. وقد يخفي الشغور الاقتصادي فترة طويلة إذا تغير الإيجار المجدول.

قد تختلف تواريخ التسجيل والعقد والإشغال الفعلي. وتحتاج الإقامة القصيرة إلى معالجة مخزون وحجوزات تختلف عن العقد السنوي. وتاريخ وحدة واحدة ليس إحصاءً للسوق.

لا يقدم التعريف نسبة شغور حالية أو متوقعة لدبي. استخدم أدلة متسقة للعقار، وأعلن خيارات التصنيف، واستعن بمحاسب أو مختص إدارة عقار عندما يؤثر الناتج في قرار مهم.