迪拜非居民房产按揭贷款：监管上限与申请核查

非居民可以获得迪拜按揭吗？

可以申请，但获批并非自动。DLD按揭登记要求在相关文件中明确提到非居民外国人的护照副本；信贷资格则由融资机构根据其贷款政策决定。

按揭贷款，是以住宅房产作为抵押发放的融资，用于购买、建造或翻修住房。房产只是担保，并不能单独证明偿还能力或保证批准；银行仍会核查收入、债务、估值、抵押权可执行性和风险敞口。

CBUAE按揭贷款规则为银行、融资公司和其他按揭提供者设定最低标准，并明确允许贷款机构使用更保守的限制。因此，监管上限只是非居民审查的第一道边界。

监管LTV上限是多少？

贷款价值比，即LTV，是未偿贷款金额除以贷款机构认可的住宅房产评估价值。最高LTV限制可抵押融资比例，但不要求银行提供最高金额，也不要求银行接受合同价作为估值。

现行合并规则及2020年修订对外籍人士列出以下上限：

这些比例是官方上限，不是非居民产品承诺。银行可能在承销中区分居民与非居民，限制国家、币种或收入类型，或要求更多自有资金。

银行如何测试偿债能力？

债务负担率，即DBR，是经常性债务负担与可验证总工资及明确来源定期收入的比例。CBUAE规则设定50%最高DBR，同时要求银行考虑借款人的具体情况，而不是自动贷至该上限。

规则还要求按当前利率上浮2至4个百分点进行压力测试，幅度视利率周期而定。投资房产的DBR计算至少扣除2个月租金收入，以考虑空置期。监管最高期限为25年，外籍人士最高融资额为最多7年的年收入。

这些仍是外部上限。银行可采用更短期限、更大压力幅度或更窄的海外收入定义。在按揭还款计算器中测试报价利率和更高利率；结果只是情景，不是要约。

应准备哪些文件和现金？

向候选银行索取一份书面清单，涵盖身份、地址、收入、银行流水、现有债务、资金来源、信用核查、房产类别、估值、保险和签署要求。境外文件可能需要认证或翻译。

把现金分为四类：

1. 按银行报价与适用上限中较低者计算的自有资金。
2. 银行估值低于合同价时的估值差额。
3. 用购房成本计算器整理的购房登记成本。
4. 书面确认的按揭估值、处理、保险、转移与登记费用。

DLD按揭登记服务说明，客户先与银行准备按揭要求，银行随后可通过电子方式提交文件。页面列出按揭价值0.25%的DLD费用，另有适用的文件与合作方费用。应核实实时页面和费用承担方。

何时可以对房产作出承诺？

围绕融资条件安排迪拜购房流程。初步额度不等于最终批准；最终批准仍可能取决于估值、房产文件、保险和登记。

在作出无条件承诺前，应就融资条件、定金风险、交割期限以及贷款较小或延迟时的救济方式，取得法律意见。投资咨询服务范围可以协助比较房产情景，但不能发放信贷或保证银行决定。

本按揭指南有哪些限制？

CBUAE表格使用“外籍人士”类别，并不是逐家银行的非居民资格名单。银行会决定是否服务申请人的居住国、币种、就业或企业收入，以及房产能否作为可接受抵押品。

利率、利差、费用、提前还款条款和合格文件可能变化。对收入币种不是迪拉姆的借款人，即使迪拉姆还款额不变，汇率也可能提高实际负担。计算器无法模拟收入中断、出售流动性或所有银行条件。

本文任何LTV、DBR或首付数字都不是批准。最终应依赖受监管银行的当前书面条款、房产估值、买卖合同和DLD实时登记要求。